Somos Koala Arquitectos, un estudio de arquitectura en Málaga, y en este artículo vamos a tratar un tema sobre el cual ya son varios los clientes que nos han consultado: ¿qué se puede hacer en un terreno no urbanizable en Málaga?
Antes de invertir en un terreno, debemos conocer cómo está calificado desde el punto de vista del uso del suelo. Esto determinará las actividades y los tipos de construcción que se pueden levantar en el mismo. Si el terreno es rústico no urbanizable, se limitan mucho las posibilidades, aunque aun así hay cierto tipo de proyectos que sí se pueden llevar a cabo.
En todo caso, cualquier tipo de intervención sobre un terreno rústico requiere un profundo conocimiento legal y técnico, y más aún en suelos protegidos.
Asimismo, se necesitará un servicio de arquitectura especializado que sea capaz de aplicar soluciones innovadoras aprovechen al máximo el potencial del terreno sin infringir en ningún caso la normativa.
¿Qué es un terreno rústico o suelo no urbanizable?
Según el Boletín Oficial del Estado (BOE), el suelo no urbanizable, también llamado rústico, es aquel que no se puede destinar a otros fines distintos del agrícola, forestal, ganadero, cinegético y, en general, de los vinculados a la utilización racional y sostenible de los recursos naturales.
En otras palabras, el suelo rústico no puede destinarse a desarrollos urbanísticos y, por tanto, tampoco pueden instalarse infraestructuras como redes de abastecimiento y saneamiento de aguas, vías de paso rodado, sistemas alumbrado o alcantarillado, entre otros servicios. La finalidad de este tipo de calificación es preservar el entorno natural, proteger áreas de alto valor ecológico, paisajístico o cultural y garantizar un uso racional del territorio.
¿Qué normativa regula el suelo rústico en Málaga?
La normativa vigente en Málaga (y en toda Andalucía) es la Ley 7/2021 (LISTA) y su Reglamento General (Decreto 550/2022), los cuales han transformado profundamente las posibilidades de construcción en el campo.
La nueva normativa simplifica la clasificación del suelo, eliminando conceptos antiguos como «urbanizable no sectorizado» para dividir el territorio únicamente en suelo urbano y suelo rústico.
El suelo rústico (anteriormente llamado no urbanizable) es aquel que debe preservarse de la transformación urbanística para proteger sus valores agrícolas, ganaderos, forestales, ambientales o culturales.
Tipos de de suelo rústico no urbanizable
Es fundamental identificar en cuál de las cuatro categorías de la nueva ley se encuentra tu terreno en Málaga:
Especialmente protegido por legislación sectorial
Esta categoría incluye los terrenos que cuentan con un régimen de protección específico derivado de leyes estatales o autonómicas ajenas al urbanismo puro. Se aplica a suelos vinculados a la protección del dominio público (costas, aguas), del medio ambiente, de la naturaleza (parques naturales) o del patrimonio histórico.
El objetivo es garantizar que el uso del suelo no interfiera con la integridad de los valores que estas leyes sectoriales intentan proteger.
Preservado por la existencia acreditada de procesos naturales o actividades antrópicas, susceptibles de generar riesgos
Son terrenos donde la transformación urbanística es incompatible debido a riesgos que podrían poner en peligro a las personas o bienes.
Incluye específicamente áreas con riesgos de inundación, erosión, desprendimientos, corrimientos u otros riesgos tecnológicos o naturales acreditados en resoluciones administrativas o planes sectoriales. La construcción en estas zonas está prohibida mientras subsistan dichos riesgos.
Preservado por la ordenación territorial o urbanística
Esta categoría se asigna a terrenos que, si bien no tienen una protección de ley estatal, los planes de la Junta (territoriales) o del Ayuntamiento (urbanísticos) deciden preservar por razones de sostenibilidad y racionalidad.
Se protegen por sus valores específicos: ecológicos, agrícolas, ganaderos, forestales o paisajísticos, o simplemente porque deben reservarse para usos de interés general para el municipio.
Suelo rústico común
Es el tipo en el que se engloban el resto de los terrenos del término municipal que no encajan en ninguna de las tres categorías anteriores.
En este tipo de suelo es donde la LISTA permite una mayor flexibilidad para las actuaciones ordinarias y extraordinarias, como la vivienda unifamiliar aislada no vinculada, siempre que se cumplan los requisitos de parcela mínima y aislamiento.
Figura especial: El Hábitat Rural Diseminado
Aunque no es una «categoría» de suelo como sal, la ley exige identificar como Hábitat Rural Diseminado a aquellos terrenos que albergan un conjunto de edificaciones sin estructura urbana, ligadas históricamente a actividades agropecuarias.
El objetivo es preservar sus características tradicionales y permitir que demanden ciertas infraestructuras o servicios comunes sin que esto se considere una «actuación urbanizadora».
Para proteger su naturaleza rural, los instrumentos de ordenación no pueden permitir una densidad superior a tres viviendas por hectárea en estos ámbitos.
Es posible que en un mismo terreno se superpongan varias de estas protecciones (por ejemplo, un suelo rústico que sea «especialmente protegido» por ser Parque Natural y, a la vez, «preservado por riesgos» por ser inundable). En esos casos, se aplican siempre las determinaciones más restrictivas para garantizar el cumplimiento de todos los regímenes afectados.
Entonces, ¿qué se puede construir en un terreno no urbanizable en Málaga?
Existen diversas posibilidades de edificación para los terrenos rústicos dentro del marco legal actual en Andalucía y Málaga. La gran novedad de la Ley de Suelos en Andalucía es que permite usos que antes estaban prohibidos, distinguiendo entre actuaciones ordinarias y extraordinarias. La normativa vigente contempla los siguientes usos permitidos en suelo no urbanizable:
Usos ordinarios (vinculados al campo)
Son los usos tradicionales que no transforman la naturaleza del suelo. Dentro de estos usos podemos diferenciar tres.
- Vivienda vinculada: Se permite construir una casa si es estrictamente necesaria para la vigilancia o gestión de una explotación agrícola, ganadera o forestal y que sea económicamente viable.
- Instalaciones agrarias: Casetas de aperos, naves de almacenamiento y establos, siempre proporcionales a la actividad (generalmente no deben superar el 2 % de la superficie de la parcela).
- Industrias primarias: Pequeñas plantas de transformación (como almazaras o queserías) de hasta 2.500 m² siempre que procesen productos de la propia finca.
Usos extraordinarios
Son los usos que permiten construir en terreno no urbanizable en Málaga llevando a cabo actuaciones de interés público o social que contribuyan a la ordenación y el desarrollo del medio rural, o que deban emplazarse en esta clase de suelo por resultar incompatible su localización en suelo urbano.
Vivienda unifamiliar aislada
Esta es la mayor novedad: ahora se puede construir una vivienda en suelo rústico aunque no tenga relación con una explotación agraria, pero cumpliendo, eso sí, requisitos muy estrictos:
- Parcela mínima: Debe tener al menos 2,5 hectáreas (25.000 m²), o 5 hectáreas si es terreno forestal.
- Aislamiento: La vivienda debe estar a más de 100 metros de cualquier otra
edificación residencial. - Ocupación: La casa no puede ocupar más del 1% de la parcela.
- Autosuficiencia: Debe contar con servicios de agua, luz y saneamiento autónomos, preferentemente mediante energías renovables.
- Tasa compensatoria: El propietario debe pagar al Ayuntamiento una prestación del 15 % del presupuesto de ejecución de las obras.
Turismo y actividades de interés social
Bajo la figura de «actuación extraordinaria», es posible implantar hoteles rurales, campings, restaurantes o centros deportivos que no puedan ubicarse en la ciudad. Estos proyectos requieren un Proyecto de Actuación y el pago de un canon compensatorio del 10% del presupuesto de obra al municipio.
Construcciones no permitidas en suelos no urbanizables
Ahora que ya sabes lo que sí se puede construir en terreno rústico en Málaga, veamos los límites para que tengas claro lo que NO se puede hacer:
Nuevos asentamientos
La ley prohíbe cualquier acto que induzca a crear una urbanización encubierta. Se entiende que hay riesgo de asentamiento si se agrupan 6 o más viviendas en un radio de 200 metros.
Muros ciegos
No se permiten cerramientos que rompan la armonía del paisaje o limiten la visión del entorno.
Casas móviles y prefabricadas
Existe el mito de que por tener ruedas no necesitan licencia. La normativa es clara: las casas prefabricadas y caravanas fijas se consideran edificación y requieren los mismos permisos y licencias que una obra tradicional.
Rehabilitación de ruinas y viviendas irregulares
Si tienes una casa antigua en Málaga, la ley ofrece dos vías:
- Rehabilitación: Solo si la ruina mantiene su configuración (techo y muros
principales), se puede pedir licencia para restaurarla como vivienda nueva. - AFO (Asimilado a Fuera de Ordenación): Para las más de 300.000 viviendas irregulares en Andalucía, la LISTA permite regularizarlas para que puedan acceder a servicios básicos (luz y agua) y realizar obras de mantenimiento, siempre que haya prescrito la posibilidad de demolición (generalmente tras 6 años desde su terminación).
Sanciones y consecuencias: esta es la posible multa o pena por construir en un terreno rústico no urbanizable
No cumplir estas normas es peligroso. Las multas administrativas pueden llegar al 150 % del valor de lo construido. Además, el Código Penal (art. 319) prevé penas de prisión de uno a tres años y multa de 12 a 24 meses para promotores, constructores y directores técnicos que realicen obras no autorizadas en suelo rústico.
Nuestro consejo…
Antes de iniciar cualquier proyecto en el campo en Málaga, es vital consultar con el departamento de urbanismo del ayuntamiento o con arquitectos especialistas que verifiquen la compatibilidad del terreno con la normativa LISTA.
En Koala Arquitectos, como estudio especializado con sede en Málaga, contamos con el profundo conocimiento legal y técnico necesario para intervenir en terrenos rústicos y suelos protegidos.
Ponemos a tu disposición un servicio de arquitectura experto, capaz de aplicar soluciones específicas de diseño arquitectónico para construir en tu finca sin entrar en conflicto con la normativa vigente.
Nuestro equipo, formado en el entorno BIM y especializado en arquitectura bioclimática, garantiza un control total del proceso y un diseño sostenible que se fusiona en armonía con la naturaleza. Contáctanos para asegurar la viabilidad de tu inversión y transformar tu visión en un hogar saludable y legal
