Iniciar un proyecto de vivienda nueva puede ser muy ilusionante, pero requiere también mucho análisis, cautela y rigor. Uno de los primeros pasos es el de comprar terreno para construir. Y pese a lo importante que es elegir bien en este punto, no es infrecuente que se descuide o banalice.
El problema es que la compra de un terreno sin haber tenido en cuenta su situación, calificación urbanística o sus cargas puede dar lugar a contratiempos que conviertan el proyecto en un desafío mayor del previsto, o incluso llegar al punto de que sea inviable.
Por ello, en Koala Arquitectos siempre recomendamos que, antes de tomar decisiones impulsivas o emocionales, se haga un examen detallado de la parte legal y administrativa del terreno y del proyecto.
Si estás pensando en comprar una finca o parcela para construir una casa unifamiliar desde cero, vamos explicarte, desde nuestra experiencia como arquitectos, los principales factores que debes revisar y los errores que hay que evitar en el proceso de adquirir una parcela para vivienda. También hablaremos de cómo afrontar determinados problemas.
Aspectos clave que debes analizar antes de comprar un terreno para construir vivienda
Calificación urbanística
Este es seguramente el punto más importante que tienes que revisar a la hora de comprar un terreno para construir. De nada sirve un terreno con unas vistas espectaculares al mar si en él no se permite construir nada debido a su calificación urbanística.
Para conocer esta calificación, debes consultar los Planes Generales de Ordenación Urbana (PGOU). Si estás buscando construir vivienda en Málaga, tienes disponibles los planes vigentes en la página web de la Gerencia Municipal de Urbanismo.
En estos documentos puedes obtener la siguiente información:
- La clasificación del suelo: urbano, urbanizable, rústico, etc.
- El uso permitido: residencial unifamiliar, plurifamiliar, dotacional, industrial, etc.
- Qué tipo de edificaciones pueden construirse realmente en la parcela que te interesa comprar.
Solicita un certificado urbanístico
Además de revisar el planeamiento, es muy recomendable solicitar un certificado urbanístico oficial del Ayuntamiento.
Ten en cuenta que la información disponible en internet puede ser imprecisa o estar desactualizada. El certificado urbanístico es el documento que acredita oficialmente la situación del terreno.
Además, este certificado te aporta información muy relevante más allá del tipo de suelo o el uso permitido, como por ejemplo:
- Saber si la parcela está afectada por una unidad de actuación.
- Conocer si hay un proceso de reparcelación en curso.
- Saber si existe una junta de compensación.
Estas situaciones pueden conllevar obligaciones económicas importantes para el futuro propietario. Por ejemplo, si la parcela está afectada por una cesión de vial, por una infraestructura eléctrica que deba desplazarse o por otras actuaciones urbanísticas, es posible que el coste recaiga sobre el comprador del terreno y no sobre el vendedor.
Toda esta información aparece reflejada en el certificado urbanístico y conviene revisarla antes de comprar, ya que de este modo se evitan sorpresas muy costosas y desagradables.
Edificabilidad y ocupación máxima
El siguiente aspecto clave es el cálculo de cuánto se puede construir en el terreno. Supongamos una parcela de 1.000 metros cuadrados. Que un terreno sea urbanizable en Málaga no significa que puedas edificar sobre toda su superficie. Seguramente podrás ocupar únicamente un porcentaje del total.
De hecho, es habitual que la superficie registrada en el Catastro no coincida con la realidad. Puede indicar 1.000 metros cuadrados y que sean menos, o al revés, que haya más metros disponibles de los reflejados en el Catastro.
Para determinar la edificabilidad (cantidad total de metros cuadrados construidos que pueden levantarse en una parcela) y la ocupación máxima (superficie de la parcela que puede quedar cubierta por la edificación en planta) es necesario habitualmente realizar un levantamiento topográfico.
Este procedimiento permite conocer con exactitud:
- La superficie real del terreno.
- Sus límites exactos.
- La geometría de la parcela.
Sin hacer un levantamiento topográfico resulta muy difícil calcular con fiabilidad la ocupación máxima permitida y los metros cuadrados edificables.
Además, este estudio topográfico proporciona información muy valiosa sobre la configuración natural del terreno.
La normativa urbanística municipal suele tomar como referencia el terreno natural o establecer criterios específicos para determinar la rasante de referencia. Este aspecto influye directamente en un concepto fundamental cuando se trata de construir sobre un terreno: establecer la cota cero.
En parcelas con escasa pendiente, la cota cero puede establecerse en un único nivel, lo que simplifica tanto el diseño arquitectónico como la ejecución de la obra y, en consecuencia, reduce su repercusión económica.
Por el contrario, en terrenos con pendientes pronunciadas puede ser necesario definir distintas cotas de referencia. Esta circunstancia incrementa la complejidad del diseño, exige una mayor adaptación de la edificación al terreno y suele traducirse en un aumento de los costes de construcción.
Condiciones del terreno
Antes de comprar un terreno, es fácil dejarse llevar por factores como las vistas, la orientación o la ubicación. Sin embargo, existe un aspecto mucho menos visible que puede tener un impacto decisivo en el coste y la viabilidad del proyecto: las características del subsuelo.
Puedes encontrar una parcela que parece inmejorable para construir tu vivienda, pero si el terreno presenta problemas geotécnicos, la construcción puede complicarse mucho y encarecerse.
Por eso, siempre que sea posible, es muy recomendable realizar un estudio geotécnico antes de formalizar la compra. De hecho, si el resultado de este informe no es favorable, deberías descartar la compra del terreno.
El estudio geotécnico analiza las características del terreno mediante sondeos y ensayos realizados en profundidad. Su objetivo es determinar la capacidad portante del suelo, identificar los distintos estratos geológicos y detectar posibles riesgos que puedan afectar al diseño de la cimentación o al desarrollo de la obra.
Para que el estudio sea realmente útil, los sondeos deben ejecutarse en las zonas donde previsiblemente se ubicará la vivienda. De este modo, el arquitecto y el ingeniero podrán valorar si esa implantación es la más adecuada o si conviene modificar la posición del edificio para optimizar la cimentación y reducir costes.
Un terreno que a simple vista parece perfecto puede ocultar dificultades importantes. La presencia de roca puede obligar a realizar excavaciones mucho más costosas. Las arcillas expansivas pueden provocar movimientos del terreno que exijan cimentaciones especiales.
También pueden aparecer rellenos antrópicos, niveles freáticos elevados, suelos con escasa capacidad portante o fuertes desniveles que incrementen significativamente el presupuesto de la obra.
Toda esta información resulta esencial para calcular con mayor precisión el coste real de construir sobre esa parcela. De hecho, dos terrenos con el mismo precio de compra pueden tener costes de cimentación muy diferentes en función de las características del subsuelo.
Por este motivo, el estudio geotécnico constituye una de las comprobaciones más valiosas dentro del proceso de compra de un terreno. Su coste suele situarse alrededor de los 1.000 euros, dependiendo del número de sondeos y de las características de la parcela, pero puede evitar sobrecostes de varios miles o incluso decenas de miles de euros durante la ejecución de la obra.
Se trata, en definitiva, de una inversión pequeña que proporciona una gran seguridad antes de tomar una decisión tan importante** como la compra de un solar.
Acometidas y servicios
El cuarto aspecto fundamental que debes comprobar previamente a la compra de un terreno son los servicios disponibles en la parcela. Hablamos de elementos como la electricidad, el gas, el agua y otros suministros como la conexión a internet.
Aunque estos servicios se pueden incorporar a posteriori, la instalación de los mismos supone un importante coste adicional.
Si compras una parcela urbanizada y carece de estos servicios, deberás asumir el coste de llevarlos hasta ella. En zonas rurales, además, puede ser necesario depender de depósitos de agua, sistemas autónomos de energía o conexiones vía satélite como Starlink.
Asimismo, en la actualidad disponer de una buena conexión a internet es prácticamente imprescindible en cualquier tipo de edificación, máxime si lo que quieres es construir una vivienda sobre el terreno.
El saneamiento
Otro aspecto fundamental que conviene comprobar antes de adquirir una parcela es la disponibilidad de una red pública de saneamiento y las condiciones necesarias para conectar la futura vivienda a ella.
La existencia de una red de alcantarillado próxima no garantiza por sí sola que la parcela pueda conectarse directamente. Es necesario comprobar la ubicación, profundidad y cota del colector, así como la viabilidad de realizar la acometida por gravedad. Cuando la red se encuentra a una cota desfavorable, puede ser necesaria la instalación de un sistema de bombeo, con el consiguiente incremento del coste de ejecución y mantenimiento.
En parcelas situadas en suelo urbano, la conexión a la red pública suele ser obligatoria siempre que esta se encuentre disponible. Los sistemas autónomos de tratamiento de aguas residuales únicamente pueden plantearse en determinados emplazamientos sin acceso a la red, generalmente en suelo no urbanizable, y requieren una justificación técnica específica y las correspondientes autorizaciones administrativas y medioambientales.
Por tanto, antes de comprar una parcela conviene confirmar no solo la existencia de la red pública de saneamiento, sino también la viabilidad técnica y económica de la futura acometida.
Situación legal
Antes de comprar un terreno, es fundamental comprobar su situación jurídica, ya que puede condicionar por completo el proyecto y limitar las posibilidades de construcción.
Un ejemplo para que lo entiendas. Unos clientes adquirieron hace un tiempo varias parcelas en una zona de Málaga con la intención de promover un edificio de viviendas. A primera vista, todo parecía estar en orden, pero al revisar la documentación registral detectamos la existencia de una servidumbre de vistas.
Esta servidumbre otorgaba a los propietarios del edificio colindante el derecho a conservar determinadas vistas, lo que impedía elevar la altura del nuevo edificio por encima de una cota determinada. Como consecuencia, el proyecto tuvo que adaptarse a una limitación urbanística que reducía de forma significativa el aprovechamiento edificatorio de la parcela.
Solicita siempre una nota simple
La forma más sencilla de comprobar si una finca está afectada por cargas o limitaciones es solicitar una nota simple del Registro de la Propiedad.
Se trata de un documento con un coste reducido —habitualmente en torno a los 10 euros si se solicita por internet— que conviene obtener antes de formalizar cualquier compraventa.
En la nota simple podrás consultar información como:
- La titularidad de la finca.
- La descripción registral, incluida su superficie y ubicación.
- La referencia catastral, cuando conste incorporada al Registro.
- Las cargas inscritas, como hipotecas, embargos o afecciones.
- Las servidumbres existentes, ya sean de paso, de vistas o de cualquier otro tipo.
Nos hemos encontrado con casos de terrenos de más de 3.000 metros cuadrados atravesados por una servidumbre de paso que permitía el acceso a otra finca situada en su parte posterior.
Aunque sobre el papel la parcela parecía tener un gran potencial, en la práctica esa servidumbre condicionaba su distribución y reducía de forma importante la superficie realmente utilizable para edificar.
Este tipo de problemas solo pueden detectarse revisando la documentación registral antes de la compra del terreno. Comprobar la situación jurídica del terreno puede evitar modificaciones del proyecto, costes imprevistos e incluso la adquisición de una parcela que no se ajusta a las necesidades previstas.
Orientación, entorno, accesibilidad y previsión
Comprar un terreno o parcela sin evaluar su orientación y su entorno inmediato es muy desaconsejable. La orientación es clave porque condiciona la eficiencia energética de la vivienda.
Una buena implantación del volumen de la casa puede reducir significativamente el consumo energético y mejorar el confort durante todo el año.
También es importante estudiar el entorno. Y no hablamos solo de las vistas, sino de todo lo que rodea la parcela: colegios, comercios, carreteras, zonas industriales, espacios verdes o cualquier otro elemento que pueda influir en tu calidad de vida.
Por ejemplo, si la vivienda se encuentra junto a un colegio, es probable que cada mañana y cada tarde haya una gran intensidad de tráfico. Son pequeños detalles que, con el tiempo, pueden marcar una gran diferencia.
Otro aspecto importante es la accesibilidad. Lo más importante es verificar si la parcela dispone de un acceso cómodo, si depende de una única carretera o si existen varias vías de entrada y salida.
Sin embargo, el factor más importante es la previsión urbanística. Revisar cómo es la zona en la actualidad es lo mínimo, pero también hay que consultar las previsiones sobre cómo evolucionará en los próximos años.
Toda esta información aparece reflejada en el Plan General de Ordenación Urbana que hemos mencionado anteriormente.
Gracias a este documento podrás saber qué tipo de edificaciones o construcciones van a levantarse próximamente en las inmediaciones del terreno que quieres comprar. Por ejemplo:
- Un colegio.
- Nuevas viviendas.
- Una carretera.
- Una zona industrial.
- Una fábrica o cualquier otro equipamiento.
Lo que hoy parece una parcela tranquila puede convertirse dentro de cinco años en una zona mucho más dinámica o turística. Por eso recomendamos dedicar un poco de tiempo a revisar la planificación urbanística, ya que puede evitar que tu inversión termine siendo decepcionante o insatisfactoria.
Impuestos y gastos
Este es uno de los aspectos de los que menos se habla y que, a nuestro juicio, más problemas económicos inesperados genera.
Hay que tener claro que el precio real de un terreno no es el que aparece anunciado o el que acuerdas con el vendedor. A este importe de compra hay que añadirle:
- Los impuestos aplicables a la compraventa.
- Los gastos de notaría.
- El coste del registro de la propiedad.
- Otros gastos de asesoramiento legal o revisión técnica asociados a la operación.
Así que, si quieres tener un cálculo preciso de lo que te costará la operación, debes calcular todos esos costes y sumárselos al precio de venta del terreno.
Compra entre particulares
Si compras un terreno a otro particular, normalmente deberás pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
El tipo impositivo suele situarse aproximadamente entre el 6 % y el 10 %, dependiendo de la comunidad autónoma. El tipo general del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) para la compra de un terreno en Málaga es del 7%
Además, tendrás que asumir los gastos de notaría y registro, que suelen representar aproximadamente entre un 1 % y un 1,5 % adicional.
Compra a una empresa
Si compras el terreno a una empresa, la operación generalmente estará sujeta al 21 % de IVA, además del pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Este último suele oscilar entre el 0,5 % y el 1,5 %, según la comunidad autónoma.
En el caso de un comprador particular, ese IVA normalmente supone un coste adicional que no podrá deducirse.
Compra a un promotor
Si el vendedor es un promotor y el terreno todavía no tiene iniciadas las obras, la operación suele tributar igualmente con IVA más AJD.
No obstante, si ya se han ejecutado determinadas actuaciones, como los cimientos, la tributación puede variar, por lo que resulta aconsejable consultar previamente con un asesor fiscal** antes de formalizar la compra.
Conclusión
Comprar un terreno que sirva para tu propósito no debe basarse solamente en localizar una buena ubicación o negociar un buen precio.
Para asegurar que tu inversión llegue a buen puerto debes obtener y analizar antes de nada toda la información legal y técnica que garantice que la parcela objeto de compra reúne las condiciones ideales para la puesta en marcha del proyecto de edificación.
Si de algo estamos seguros en Koala Arquitectos es que a la hora de adquirir un terreno para construir, la jugada maestra no está en comprar al precio más barato, sino en saber lo que estás comprando y por qué lo compras.
